Faut-il faire appel à un expert-comptable pour gérer la comptabilité de sa location meublée ?
Si vous êtes loueur de location meublée, ceci s’apparente à une activité commerciale. Ainsi, vous n’êtes pas imposé en revenus fonciers comme le sont les locations nues, mais en Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) au même titre que les artisans et les commerçants. Quoi qu’il en soit, vous devez déclarer vos revenus locatifs en tant que LMNP (loueur en meublé non professionnel). Pour ne pas faire d’erreur et tirer parti de toutes les réglementations avantageuses, il est recommandé de faire appel à un expert-comptable.
Les différents régimes fiscaux pour la location meublée
Il existe deux régimes fiscaux différents pour une location meublée. Le plus connu est le régime micro-BIC. Selon la loi, ce régime permet “un abattement de 50 % pour les locaux meublés classiques (ainsi que les gîtes ruraux non classés « meublés de tourisme » ) ou de 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes” (1). Ce régime est celui attribué par défaut aux locations rapportant moins de 70 000€. C’est le plus simple car il ne nécessite aucune comptabilité. En revanche, ce n’est souvent pas le plus avantageux.
Le second régime est le régime réel simplifié ou BIC réel. C’est le régime appliqué aux locations meublées qui rapportent plus de 70 000€ mais il est aussi possible d’en bénéficier en dessous. Il suffit pour cela d’en effectuer la demander au greffe du Tribunal de Commerce. Dans la plupart des cas, le régime du BIC au réel est le plus avantageux fiscalement pour les locations meublées. En revanche, il est alors impératif de tenir une comptabilité à jour, à déclarer au service des impôts.
Contrairement au micro-BIC, ce régime permet de déduire 100% des charges. Par charges, on entend à peu près tout ce qui est dépensé dans le cadre de la gestion du bien. C’est-à-dire les frais de notaires, les honoraires de l’expert-comptable, les charges pour l’entretien, la taxe foncière, les travaux de réparation, rénovation, amélioration voire même d’agrandissement. Cette liste n’est pas exhaustive. On diminue ainsi drastiquement le résultat imposable, et on paye donc moins d’impôts. Voire pas du tout quand le résultat fiscal est négatif.
Un expert-comptable pour les déclarations LMNP
Bien qu’a priori moins facile à gérer, les avantages certains du régime réel simplifié méritent qu’on s’y intéresse sérieusement. Par ailleurs, les honoraires de l’expert-comptable étant déduits en même temps que les autres charges, il n’y a aucune raison de se priver des avantages de ce régime fiscal pour sa location meublée. Ainsi, un cabinet d’expertise comptable peut tout à fait se charger pour le bailleur de tenir sa comptabilité et de faire la déclaration LMNP. Cela évite donc de fréquentes erreurs pénalisantes pour les loueurs, en plus de faire gagner un temps précieux.
En outre, un expert-comptable ayant un devoir de conseil, il est en mesure d’apporter des compléments d’informations et de recommander les actions à mener pour optimiser sa fiscalité. Une autre bonne raison s’il en fallait des avantages de faire appel à un expert-comptable pour gérer la comptabilité d’une ou plusieurs locations meublées.
Notons également que la comptabilité d’un meublé est relativement compliquée à gérer seul car même si quand on se débrouille en comptabilité, la réglementation évolue vite. On a pu le constater ces dernières années notamment pour faire face à la multiplication des locations meublées courtes durées. Il n’est donc pas facile de rester au fait de tout, d’autant que les LMNP doivent appliquer des règles spécifiques, différentes du régime appliqué aux commerçants. Ils sont donc sujet à des erreurs fréquentes.
L’expert-comptable s’occupe de tenir la comptabilité et de faire la déclaration LMNP auprès des impôts. Fini les erreurs et les tracas !
Sources :
(1) Impots.gouv, Les régimes d’imposition des locations meublées
